Moin! Dies ist Der Zinshaus Investor, der Vizion9 Newsletter fßr Sie als Privatinvestorin, die ihr erstes oder nächstes Mehrfamilienhaus erfolgreich bauen und vermieten will.
Willkommen ganz besonders an die vielen neuen Mitglieder diese Woche! Ich freue mich, dass Sie mitlesen mĂśgen. Falls Sie noch auf der GrundstĂźckssuche sind oder den GrundstĂźckswert fĂźr ein mĂśgliches, bestehendes Mehrfamilienhaus-GrundstĂźck ermitteln wollen, schauen Sie mal hier vorbei: GrundstuĚckswert ermitteln zum Mehrfamilienhaus Bauen. Ansonsten gilt fĂźr Sie ganz besonders: Was ist Ihr erster Eindruck? Welche Frage hätte ich IHNEN am besten gleich beantwortet? Und die gnadenloseste, konstruktive Kritik ganz am Ende gewinnt ein Gespräch mit mir Ăźber Ihr Projekt. Es zählt die Anzahl der TaschentĂźcher.
Die Themen heute:
đ ⨠Small is beautiful: Mehrfamilienhaus-Statistiken, die es in sich haben
Gamechanger serielles und modulares Bauen? Eine Initiative des GdW đŻââď¸đŻââď¸đď¸
đľđźđ§đťđ Projekt der Woche: Unspektakulär spektakuläres Mehrwertwohnen fĂźr Senioren
Auch zurĂźck diese Woche: Die Zinshaus-Impulse đŚ DafĂźr noch in Arbeit und damit aufgeschoben: Die erste Ăbersicht Ăźber alle relevanten Programme der Mehrfamilienhaus-FĂśrderung.
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đ Teilen ist eine Tugend! Leiten Sie diesen Newsletter doch an 2 Bekannte weiter, die auch davon profitieren kĂśnnten! đ đ
đ ⨠Small is beautiful: Mehrfamilienhaus-Statistiken, die es in sich haben
1 Baugenehmigungen nach Wohnungszahl pro Mehrfamilienhaus â Š blue media labs GmbH
Sie wollen ein Mehrfamilienhaus bauen. Da stellen Sie aktuell schnell fest: Sie sind Einzelkämpfer. GrundstĂźcksverkäufer, BehĂśrden, Architekt, Bauunternehmen, allen stehen Sie alleine und zum ersten (oder vielleicht zweiten) Mal gegenĂźber. Die Presse berichtet Ăźber die Riesen-Wohnungsverwaltungsfirmen und neue Wohnhochhäuser. Serielles Bauen fĂźr ganze WohnungsblĂścke. Verständlich, denn es braucht ja sehr viel neuen Wohnraum. Was fĂźr eine Rolle spielen schon die paar Wenigen wie Sie mit Ihrem kleinen Mehrfamilienhaus đ mit vielleicht 5, 6 oder 8 Wohnungen!?
Falsch!
â ď¸ Ihr kleines Mehrfamilienhaus ist das, was den Wohnraum in Deutschland schafft!
Dazu habe ich mal ein paar meiner Statistiken von 2021 herausgekramt. Und ja, ich schulde Ihnen und mir ein Update â das kommt. FĂźr Abbildung 1 oben habe ich die Baugenehmigungen aus 2020 genommen und, soweit ich mich erinnere đŤŁ, auf die Anzahl der Gebäude mit jeweils X Wohnungen umgerechnet. Das Bundesamt, das die Statistiken zur VerfĂźgung stellt (ich zeige Ihnen ein anderes Mal wo und wie, versprochen!) unterscheidet standardmäĂig zwischen Gebäuden mit 1, 2 und 3+ Wohnungen, in einigen Fällen etwas genauer mit 1, 2, 3, 4-6, 7-12, 13-19 und 20+. Die LĂźcken sind sinnvoll zu interpolieren, so dass die Summe hinkommt.
Die Abbildung verdeutlicht in hellblauen Balken, wieviele Mehrfamilienhäusern mit 3, 4, 5, etc. Wohnungen (horizontale X-Axe) jeweils genehmigt wurden. Zwei Auffälligkeiten:
Die gerade Anzahl an Wohnungen, insbesondere 6 und 8, ist besonders beliebt.
Spätestens nach dem 12er-Balken gehtâs rapide bergab; 20+ Wohnungen haben relativ gesehen nur noch ganz wenige Gebäude.
Noch spannender wird es bei der roten Linie bzw. der Fläche unter dieser. Wohnraum wird in Quadratmetern geschaffen. Der liegt unter der roten Linie. Und ob ich nun bei 20+ alles richtig geschätzt habe oder die Spitze bei 51+ dann doch besser verteilt sein sollte, klar ist: Den meisten Wohnraum schaffen Sie und ganz viele andere Leute mit ihrem kleinen Mehrfamilienhaus.
Dazu wollte ich Ihnen unbedingt noch eine zweite Grafik zeigen, die aus anonymen Statistiken aus einer frßhen Version von Stephan Scholz und meinem Mehrfamilienhaus-Baukostenrechner stammt. Da bekommt man dann eine Idee, bis zu welcher Wohnungsanzahl pro Gebäude man wohl bereits wieviel Prozent des deutschen Wohnraums abdecken kÜnnte.
2 Fortsetzung folgt â Š blue media labs
Das, und was genau ich damit meine, bleibe ich Ihnen aber aus Platzmangel erst mal schuldig â es sei denn Sie wollen vorab eine Lupe nehmen und selbst interpretieren.
Gamechanger serielles und modulares Bauen? Eine Initiative des GdW đŻââď¸đŻââď¸đď¸
Serielles Bauen 2.0: GdW wählt serielle & modulare VorzeigelÜsungen Š blue media labs GmbH
Am 9.9.2024 präsentiert das Handelsblatt, was im Wohnungsbau in anderen Ländern besser läuft und wie serielles und modulares Bauen dabei eine grĂśĂere Rolle spielen soll. Vor allem aber präsentieren Autorinnen Heike Anger und Silke Kersting, welche Rolle das Programm Serielles Bauen 2.0 des GdW dabei spielt.
Der GdW, offiziell GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., vertritt die Interessen groĂer Wohnungsunternehmen in Deutschland. Die machen wohl rund 30 % des deutschen Mietwohnungsbestands aus und sind traditionell auch fĂźr einen signifikanten Teil der Neubau-Aktivität verantwortlich.
Hier die Zusammenfassung von Artikel und GdW-Programm. Schlussfolgerungen und Test folgen in der nächsten Ausgabe dieses Newsletters.
Zusammenfassung
1. Deutschland baut zu wenig (echt? đ)
Laut dem Weltwirtschaftsforum mßssten weltweit täglich 96.000 neue Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf zu decken. Derzeit sind es jedoch weniger als 18.000. In Deutschland geht die Bautätigkeit laut Prognosen in den kommenden Jahren noch weiter zurßck.
IW-Experte Michael Voigtländer kritisiert, dass die deutsche Bauwirtschaft heute noch mit der gleichen Produktivität arbeitet wie vor 30 Jahren. âDie Herausforderungen im Wohnungsbau werden wir nicht lĂśsen kĂśnnen, wenn wir alles wie frĂźher machen.â
2. Wie läuft es in anderen Ländern?
Dänemark đŠđ°: Gilt als Vorreiter. Hier werden bereits 40 % des Wohnungsbaus seriell erstellt. Vorteile: Bessere Arbeitsbedingungen und eine hĂśhere Frauenquote in der Bauproduktion (20 % gegenĂźber 2 % auf der Baustelle).
Niederlande und Frankreich đŤđˇ: Haben ebenfalls Erfolge mit seriellem und modularen Bauen. In Frankreich gibt es zudem Diskussionen Ăźber hĂśhere Bebauung und die Bereitstellung von mehr Bauland.
Irland đŽđŞ: Investiert vier Milliarden Euro in den Wohnungsbau mit dem Ziel, 300.000 neue Wohnungen zu schaffen.
Skandinavien đ¸đŞ: Ist im Bereich der Aufstockung deutlich weiter, was insbesondere fĂźr GroĂstädte eine LĂśsung ohne zusätzlichen Bedarf an Bauland ist.
3. Was ist das Resultat?
In Ländern wie Dänemark und den Niederlanden haben serielle und modulare Bauweisen dazu gefĂźhrt, dass der Wohnungsbau schneller und effizienter voranschreitet. Die Kosten sind niedriger, und der đˇââď¸ Fachkräftemangel kann gelindert werden.
4. Wie läuft es vergleichbar in Deutschland?:
Serielles Bauen ist in Deutschland noch eine Nische. Laut ZIA nur 5 % des Wohnungsbaus erfolgen derzeit seriell. Der GdW hat zwar seit 2018 daran gearbeitet, serielle Bau-LĂśsungen fĂźr die eigenen Mitglieder zusammenzutragen, doch die Umsetzung đ bleibt mit 50 Projekten seit 2018 schleppend.
Angestrebter Vorteil von Bund und GdW mit seriellem Bauen: Auch groĂe Projekte mĂźssen nicht jedes Mal neu europaweit ausgeschrieben werden, was die Vorlaufzeiten erheblich verkĂźrzt.
5. Was, wenn man auch in Deutschland so vorgeht wie im Ausland?:
Ziel: Innerhalb der nächsten fĂźnf Jahre soll der Anteil des seriellen und modularen Bauens auf 10 % des Gesamt-Wohnungsbauvolumens der GdW-Unternehmen steigen. Das wäre aber nur eine Mini-Beschleunigung. FĂźr ähnliche Erfolge wie im Ausland braucht es radikalere LĂśsungen wie die von Prof. Walberg mit dem Gebäudetyp âEâ.
Die GdW-Liste: Auswahl von 20 Bauunternehmen
Initiative seit 2018: Der GdW hat nach eigenen Angaben 2018 Pionierarbeit im Bereich seriellen Bauens geleistet. Durch ein europaweites Vergabeverfahren hat der Verband Wohnungsbau-LÜsungen zusammengetragen, die von den Mitgliedern des GdW wie aus einem Katalog ausgewählt werden kÜnnen. Seit 2023 liegt die nächste Stufe des Programms vor: Serielles Bauen 2.0.
Vorgefertigte Bauelemente: Die Bauelemente oder Module sind durchgeplante Konzepte, die zum Festpreis đ° erworben werden. Dadurch sind Auftraggeber vor Preisschwankungen geschĂźtzt. Aktuell gibt es 20 Vertragspartner mit 25 verschiedenen Angeboten (âGdW-Listeâ).
Kosten: Die Preise fßr diese vorgefertigten Bau-LÜsungen liegen zwischen 2370 und 4370 Euro pro Quadratmeter. Diese Kosten sind deutlich unter den Durchschnittspreisen fßr Mehrfamilienhäuser in Deutschland.
Bekannte Vorteile:
Zeitersparnis: Durch Vorfertigung und standardisierte Konzepte werden die Vorlaufzeiten fĂźr Bauprojekte deutlich verkĂźrzt.
Keine erneute Ausschreibung: Die Projekte mĂźssen nicht jedes Mal neu europaweit ausgeschrieben werden, was weitere Zeit spart.
Kosteneffizienz: Durch die Festpreise sind die Unternehmen vor Schwankungen in den Baukosten geschĂźtzt.
Bisherige Umsetzung: Zwischen 2018 und Ende 2023 wurden rund 50 Projekte mit etwa 5000 Wohnungen realisiert. Obwohl dies bisher nur etwa 5 % des gesamten Wohnungsbaus der GdW-Unternehmen ausmacht, steigt der Trend.
Ziel: Der GdW strebt an, innerhalb der nächsten fßnf Jahre den Anteil des seriellen und modularen Bauens auf (magere , siehe nächste Woche) rund 10 % des Gesamtwohnungsbauvolumens seiner Mitgliedsunternehmen zu erhÜhen.
Ganzer Artikel đđ°
Die Fortsetzung folgt in der nächsten Woche â Schlussfolgerungen und erster Test der Bauunternehmen aus der GdW-Liste: Die 7 Hindernisse fĂźr kosteneffizientes Bauen in kleineren Mehrfamilienhaus-Projekten. Es wird sich zeigen: Die lĂśbliche Initiative und technisch tollen Angebote đđ ausgezeichneter, eigentlich nur deutscher Unternehmen sind leider noch nicht wirklich bezahlbar und wenden sich wenig an Sie als private Mehrfamilienhaus-Bauherrin.
Projekt der Woche
đľđźđ§đťđ Unspektakulär spektakuläres Mehrwertwohnen fĂźr Senioren
Mehrfamilienhaus bauen mit Mehrwert-Nutzung â Š blue media labs GmbH
Unspektakulär, nicht einzigartig und doch ein Zukunftsmodell: Flexibles Seniorenwohnen đ§đť in der "Residenz am Stadtgarten" in Tuttlingen bietet Investoren durch ein cleveres Konzept und Mehrleistungen zusätzliche Einnahmen. Barrierefreie Wohnungen kombiniert mit Pflegeeinrichtungen steigern den Mietwert pro Quadratmeter.
Das Konzept ist simpel: Neben moderaten MieterhĂśhungen lassen sich Zusatzleistungen wie 24-Stunden-Notruf, Mittagessen, Reinigung und Pflege flexibel vermarkten â alles Ăźber separate Verträge. Ideal, um den Wert des Mehrfamilienhauses zu maximieren, auch ohne einen Profibetreiber.
Die Mischung mehrerer Konzepte minimiert Risiken und optimiert die Rendite. Nach dem Bau bleibt Spielraum zur Anpassung, sollte ein Konzept besonders erfolgreich sein. Ziel: Mieter ins HĂśchstpreisangebot bringen, ohne dessen volles Risiko. Auf das gewerbliche vs. privatwirtschaftliche Wohn-Setup ist zu achten.
Den Trend haben auch andere erkannt â eine lokale Bedarfsanalyse bleibt unverzichtbar.
Ăbrigens: Dieses Modell fällt in die Kategorie "Experienced-based Living", wie in der letzten August-Ausgabe zum Studentenwohnen in den USA. â Rentner, die neuen Studenten? Hier ein unbezahlter Link zum Betreiber als Inspiration.
Zinshaus-Impulse đŚ
Im Herzen der Oberpfalz lässt Max BĂśgl Gebäudeteile im Akkord entstehen,⌠meldet die Immobilien-Zeitung im ansonsten đ Paywall-geschĂźtzten Bereich passend zu seriellen Bauambitionen und GdW-Anbieter-Liste (Max BĂśgl ist darauf) von oben. â..doch so sehr Modulbau đ đ đ als LĂśsung fĂźr die Wohnungsfrage angepriesen wird, so sehr klemmt es noch immer bei der Marktdurchdringung.â Warum? đ Nächste Woche.
Auch Gropyus hat âzwei Projekte mit insgesamt 126 Wohneinheiten in Planung bzw. Bau.â Gleiche Quelle, gleiche Paywall, mit Gropyus, nicht auf der GdW-Liste, aber Holzmodulbau-Startup, das nicht mit Leuten wie Ihnen und mir redet đ¤Ť. Mit 60 Wohnungen pro Bau eben auch keine kleinen Mehrfamilienhaus-Bauten. Mein letzter Eindruck: Die suchen mittlerweile eher eigene GrundstĂźcke. Sonst ist die Marge zu klein. đ¤ˇââď¸ Keine Ahnung, obâs stimmt. WĂźrde aber Sinn machen.
IG BAU und Deutscher Mieterbund fordern ein Konjunkturprogramm Wohnen. Das Pestel-Institut berechnet 540.000 fehlende Wohnungen, die durch jährlich 30-50 Mrd. ⏠an Steuerhinterziehung đ in drei Bereichen ausgeglichen werden sollen: Sozialwohnungsbau, bezahlbares Wohnen und Wohneigentumsbildung. Nicht neu, ist diese Forderungen aber fĂźr private Mehrfamilienhaus-Bauherren nicht nachteilig.
Spannender dabei ist die Meldung zu 1.157 Baugewerbe-Insolvenzen in den ersten fĂźnf Monaten des Jahres â 58 % mehr als vor zwei Jahren. Statt sinkender Baukosten bedeutet das eher Kostenkonstanz durch đ Bauleistungsverknappung.đˇââď¸ Bauarbeiter gehen â und kommen nicht zurĂźck. Ăhnlich wie in der Gastronomie nach COVID. Vive la Serielles Bauen. đŻââď¸đŻââď¸
Zinshaus Club Corner â
Nächster Inner Circle Call im September am 25.9.2024, 18-20 Uhr
Es gibt bereits 2 1/2 Test-Teilnehmer, die ihr Projekt vorstellen und dabei wichtige Fragen klären werden.
Haben Sie ein Live-Projekt? Wollen Sie es auch vorstellen? Starten Sie mit der kostenlosen Community-Mitgliedschaft im Zinshaus Club. Kommen Sie trotzdem einmal in den monatlichen Inner-Circle-Call fĂźr erste Direkt-Fragen.
Weitere Events đ
Dr. Peter Burnickl: 10 MĂśglichkeiten, Kosten im Geschosswohnungsbau zu sparen und die Rendite zu erhĂśhen
18.9.2024, 17-18 Uhr, Pro Bauherr, Kostenlose Anmeldung
Prof. Florian Nagler: Einfach Bauen - Gebäudetyp E
24.9.2024, 8-9 Uhr, Builtworld, Kostenlose Anmeldung
Dr. Peter Burnickl: Kosten im Geschosswohnungsbau senken: TGA-Musterplanung und LowTech
25.9.2024, 16-16:45 Uhr, Pro Bauherr, Kostenlose Anmeldung
Meme der Wochen đ¤
Modernes Mehrfamilienhaus bei Mondfinsterniss nach 22 Uhr â Š blue media labs GmbH
Mehrfamilienhaus bei Mondfinsternis đ im Stromsparmodus. Nach 22 Uhr ist Zapfenstreich, so sagt es der Standardmietvertrag, den der Bund laut GerĂźchten fĂźr 2026 nach der Wahl vorbereitet. Alles natĂźrlich in Deutschland. Wer nicht grenznah vom franzĂśsischen Kernkraftwerk zapfen kann, lebt nachts ohne Sonnenstrom vorbildlicher als noch die alten Germanen, die Kerzenverschwender. Zentrale Stromspeicher? Das Team vom BER in Berlin ist fertig und arbeitet jetzt daran.
Nach brutal nackten Statistiken im oberen Teil dieses Newsletters und herber Kritik letzte Woche an sexistischen Memes, die Linien ßberschreiten, bleibt das Meme diese Woche hoffentlich wieder vor der Linie. Was denken Sie? Trotzdem: Der Zinshaus-Investor bleibt kontrovers. Wenn Sie nur mit dem Strom schwimmen, kommen Sie auch nicht zu Ihrem fertigen Mehrfamilienhaus-Bau. In diesem Sinn, bis zur nächsten Woche!
-Marco
P.S. Sie probieren das Mini-Feedback unten noch, oder? Feedback ist ja sooo wertvoll! đ
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