Wie Sie unter 3.000€/m2 bauen - der Zinshaus-Prototyp

"Mit dem richtigen Gebäudekonzept kann man heute noch unter 3.000€/m² bauen," erklärt Stefan Scholz (Stadtblick Architekten) im, verspäteten, April-Call des Zinshaus Clubs letzte Woche. Seine Strategie: Standardisierung, intelligente Materialwahl und optimierte Wohnungsgrößen für maximale Fördervorteile.

👋 Moin, lieber Leser! Während viele Zinshaus-Interessenten vor den aktuellen Baukosten zurückschrecken, zeigt Stefan Scholz, dass mit einem clever optimierten Gebäudekonzept noch wirtschaftliche Projekte realisierbar sind.

-Marco

💡 EXPERTEN-STORY

Der Zinshaus-Prototyp: Bezahlbares Bauen trotz Kostensteigerung

Die aktuellen Baukosten liegen rund 30% über dem Niveau von 2021. Trotzdem hat Stefan Scholz ein Konzept entwickelt, das wirtschaftliches Bauen möglich macht:

Die Ausgangslage:

• Aktuelle Baukosten bei 3.000-4.000€/m² (KG 300+400)

• Höhere Zinsen zwischen 3-4% (vs. <1% in der Niedrigzinsphase)

• Hamburg-Standard verspricht 2.000€/m² Einsparung (aber: nicht alles ist umsetzbar)

Die Strategie: "Unser Ziel ist eine Gesamtinvestition von 3.000€/m² inkl. aller Kosten für wirtschaftliche Zinshäuser," erläutert Scholz. Der Ansatz:

1. Optimierte Gebäudehülle (Porenbeton statt Klinker)

2. Verzicht auf KfW40-Standard zugunsten von KfW55

3. Intelligent geplante Wohnungszuschnitte für maximale Fördervorteile

Das Ergebnis:

• Gesamtersparnis: ca. 450€/m² allein durch Materialwahl und Energiestandard

• Ohne Qualitätseinbußen bei langfristiger Wirtschaftlichkeit

• Referenzprojekt "Horner Moor" konnte auf unter 2.500€/m² realisiert werden

Das Learning: "Kleine Wohnungen sind durch die KfW-Förderung massiv bevorteilt," betont Scholz. "100.000€ pro Wohneinheit zu 1% Zinsen macht bei 32m²-Wohnungen einen enormen Unterschied zur Bankfinanzierung mit 4%."

Weitere Details auch in der Call-Zusammenfassung >

🎯 SYSTEM-CHECK

Wohnungsgröße als Rentabilitätsfaktor

Die Wohnungsgröße beeinflusst die Finanzierungskosten dramatisch:

Vergleich Finanzierungsmodelle:

• 72m²-Wohnung: 100.000€ KfW (1%) + 116.000€ Bank (4%) = 78€ Zinsen pro qm pro Jahr (3.000 €/qm Baukosten)

• 42m²-Wohnung: 100.000€ KfW (1%) + 38.600€ Bank (4%) = 61€ Zinsen/qm/Jahr (3.300 €/qm Baukosten)

• 32m²-Wohnung: 100.000€ KfW (1%) + 12.000€ Bank (4%) = 46€ Zinsen/qm/Jahr (3.500 €/qm Baukosten)

Hier etwas vereinfacht, aber prinzipiell korrekt: Die Baukosten pro Quadratmeter bei kleineren Wohnungsgrößen steigen zwar etwas, dafür nimmt der frei zu finanzierende Anteil aber beträchtlich ab.

Wichtige Hebel:

1. Kleine Wohnungen (Studentenapartments, Mikroapartments)

2. KfW-Förderung optimal ausnutzen

3. Verzicht auf Kellergeschoss

4. Effiziente Grundrisse (4 Wohnungen pro Treppenhaus)

Praxis-Check: "Selbst bei identischer Kaltmiete pro m² kann sich die Rendite bei kleinen Wohnungen durch die günstigere Finanzierung verdoppelt," erklärt Scholz.

⚡ KURZ & WICHTIG

📊 Alternative Heizsysteme Die aktuelle KfW-Förderung verbietet fossile Brennstoffe. Neben Wärmepumpen könnte ein System mit Infrarot-Direktheizung + PV-Anlage interessant sein. Vorteil: Geringere Investitionskosten bei höherer Betriebskosteneffizienz.

🏗️ Stellplatzpflicht als KO-Kriterium Stellplatzsatzungen mit >1 Stellplatz pro Wohnung können ein Projekt unwirtschaftlich machen. Ideal: Standorte mit ausgesetzter Stellplatzpflicht (Niedersachsen, Hamburg, Berlin) oder Sonderregelungen für Studentenwohnen.

💡 Gebäudeklassenoptimierung Optimale Gebäudegröße: 2 Geschosse plus Dach (Gebäudeklasse 3), um erhöhte Brandschutzanforderungen zu vermeiden. Ideale Wohnungszahl: 6±2 Wohneinheiten.

Nächster Community Call mit ähnlichen Mehrwerten: 28. Mai 2025 vielleicht schon mit Updates zu den ersten Prototyp-Projekten und weiteren Praxistipps für kosteneffizientes Bauen. Kostenlos anmelden >

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